空置房的困局与突围：一场关于物业费的博弈
夜幕下，上海一座座高楼林立，然而，在这些灯火辉煌的背后，却隐藏着5871万套空置房业主的共同焦虑。 一位拥有七套房产的上海房东，每月仅物业费就高达3500元，一年高达4万余元，这笔巨额支出，让他苦不堪言。“房子租不出去，也卖不掉，简直是肉包子打狗——有去无回！”他无奈地向记者诉说着自己的困境。更让他揪心的是，其中三套房产已经空置超过一年，却依然要定期缴纳物业费，仿佛这些空荡的房间在无声地吞噬着他的财富。这并非个例，而是全国空置房业主普遍面临的难题：明明房子空着，为何还要交物业费？
根据国家统计局2025年的数据，全国城镇住房空置率已达到21.3%的历史高位，这意味着每五套房子中就有一套无人居住。十年小区物业经验的王师傅，无奈地解释道：“我们也不想收空置房的物业费，但保安巡逻、电梯维护、绿化修剪……哪一样停了，小区立马就乱套了！” 这背后，是物业公司长期以来面临的困境与无奈。
展开剩余83%01. 物业费的“历史性转折”：分层收费体系的落地
2025年7月，住建部和发改委联合发布的《关于规范住宅物业服务收费管理的指导意见》，为这场持续二十余年的“空置房全额缴费”的争论画上了句号。新规的核心在于建立分层次的收费体系：空置房业主只需缴纳基础服务费，标准为正常物业费的60?0%，仅涵盖公共区域维护、安全管理、外墙清洁等基础服务，不再包含电梯维护、入户维修等增值服务。 以北京一套100平方米住宅为例，原本每月500元的物业费，空置期间将降至300-350元，每年可节省近2000元。
各地政策因地制宜，各有特色：长沙规定空置24个月以内按70%缴费，超过24个月则按90%缴纳；云南等地则直接执行70%的统一优惠比例；更有187个城市启用空置房认证系统，通过连续90天水电用量低于平均值10%来自动判定空置状态。一位物业公司区域经理欣喜地表示：“新规实施首月，我们片区空置房缴费率反而上升了15%，合理减免让业主更愿意配合。”
02. 物业公司的“无奈之举”：刚性成本下的艰难抉择
然而，即使新规出台，物业公司仍然面临着巨大的挑战。北京某小区物业经理张莉的一笔账，道出了其中的无奈：小区132套空置房，若全部免收物业费，每月将损失4.6万元，这相当于要裁掉6名保安，或停止所有电梯维护。
即使房屋空置，基础服务成本依然存在：24小时安保巡逻和监控系统维护、公共区域照明及水电消耗、楼道清洁与垃圾清运、消防设施维护和绿化养护，这些都无法因个别房屋空置而停止。更重要的是，空置房增多反而增加了管理难度，长期无人居住的房屋更容易出现漏水、电路老化等安全隐患，需要物业投入更多精力进行定期检查。新规中，对空置一年以上的房屋进行季度安全检查的要求，更进一步加重了物业的负担。
03. 创新探索：物业费收取模式的革新尝试
为了应对传统收费模式的困境，各地都在积极探索新的物业费收取模式。沧州市在部分小区试点第三方资金监管机制，业主物业费直接存入监管账户，住建部门根据季度考核结果拨付资金，对考核排名靠后的物业公司，将冻结部分费用，以此倒逼物业公司提升服务质量。
乌鲁木齐经开区则推出了更激进的信托制物业模式：物业收取固定比例的服务报酬（通常为总费用的10?5%），所有收支明细向业主公开，大额支出需业主投票表决，年度结余则返还业主或结转下年。“现在每笔钱怎么花的都看得见”，德泽园小区业委会成员许春香指着手机上的监管平台说道，“上周修剪树木花了3200元，业主群里都有公示照片。”
科技赋能也在改变收费方式。长沙要求精装空置房业主通过APP提交水电使用记录，系统自动生成减免凭证；深圳则试点物联网监测设备，实时采集空置房安全数据，既降低了检查成本，又提高了风险预警能力。
04. 法理与现实：空置房物业费的深层逻辑
从法律层面，《民法典》第944条明确规定：“业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。” 这为空置房缴费提供了法理基础。然而，更深层次的逻辑在于其三大核心功能：
首先，物业费是业主众筹购买的“社区保值保险”。上海曾出现过因空置房拒缴物业费导致物业撤离的小区，不到半年时间，电梯停运、垃圾成山、盗窃事件频发，房价更是暴跌超过周边小区30%。律师提醒：“脏乱差的小区，空置房将首当其冲贬值。”
其次，当前全国城镇空置房高达5871万套，相当于可以解决1.7亿人的居住需求。收取物业费增加了持有成本，促使闲置房源流入市场。试点数据显示，差异化收费政策使空置房交易量提升21.3%，租赁率增长17.6%。
最后，物业费也保障了小区安全。北京海淀区曾发生一起空置别墅因水管爆裂三个月未被发现，不仅自家房屋被淹，还殃及楼下三户邻居的情况。新规赋予物业定期检查的责任，要求对空置一年以上的房屋进行季度安全检查，有效防范漏水、电路老化等安全风险。
05. 空置房业主的“减负指南”：合规减轻负担的关键
对于持有空置房的业主来说，依法合规减轻负担，需要把握以下关键点：
毛坯房：交付后未装修且水电表读数接近零值。
精装房：需向物业书面报备，提供连续6个月以上近零水电记录。
特别提示：仅周末居住的“度假房”、存放物品的“仓库房”均不符合减免条件。
成都曾有业主因“认为空置可不缴费”而被物业起诉，不仅需要补缴全款，还要承担违约金，甚至在征信系统留下不良记录，影响后续贷款。律师提醒：“拒缴物业费是性价比最低的抗争方式。”
当5871万套空置房的灯光在夜色中继续缺席，连接它们的走廊灯光、电梯运行声、巡逻保安的脚步声，仍在由每一份物业费维系。这或许正是现代社区生活的隐喻：有些价值无法按户分割，有些责任源于共享同一个家园的名字。
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